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2017年3月22日 星期三

香港樓市已進入失控式亢奮

曾被尊稱為Maestro(大師)的前聯儲局主席格林斯潘曾說過,資產泡沫是最難預知及處理的問題,事前的警告往往因一再猜不中變成狼來了,直到泡沫爆破後大家才驚覺原來真的出現泡沫。九十年代中科網股熱潮持續多年,格老一直沒有出手,只曾在國會聽證會上輕輕批評市場出現「非理性亢奮」(irrational exuberance),沒有明說出現泡沫。結果科網股稍稍調整後又再爆升,直到2001年泡沫才爆破,距離格老的irrational exuberance說話已超過五年!



跟當年美國的科網股泡沫相比,香港樓市泡沫只怕更大更難預計何時爆煲。從2011年開始本地樓價升幅已明顯脫離經濟基本因素及市民的收入增長,政府及金管局為了防止泡沫爆破風險多次引入不同的辣招應對,包括限制按揭成數,提高印花稅,打擊內地炒家及遏止本地炒風都有,但每次出招的效果都不明顯,頂多只令樓市淡靜幾個月到半年就不再有效,去年因應樓價可能再創新高引入的新一輪辣招,要求香港居民購入第二個物業要繳交高額印花稅的效果更是短暫,不到一個月樓價就重拾升勢,到上月更突破歷史高位,並向沒有最高只有更高的境界邁進。像這樣的泡沫怎不是比上世紀九十年代的科網股狂跌更難纏,更難處理!

樓市泡沫顯而易見

可是,樓市出現泡沫的迹象是這樣明顯,是這樣令人難以忽視。早在三年前,不同的研究報告已指出,樓價已達到市民每年收入的15倍,即一般市民要十五年不吃不用賺來的一分錢才買得到一個500呎的住宅單位,而樓市泡沫的定義是超過五倍(五年收入總和)。換言之,三年前香港樓市的泡沫規模已是正常的三倍;再加上幾年來的升幅,泡沫的size只有更驚人,更顯而易見。可投資者、買家卻似乎渾然不覺面前的巨大風險,近期反而更積極入市追價,令樓價不斷破頂。像這樣的亢奮只怕連格老也不知如何形容。

事實上連地產業界人士也看不清搞不懂樓市的走向。中原地產的施永青先生近期就一再修正自己對樓市的估計。最新的說法是樓價雖然已偏高,市場已有些非理性,但仍預期樓價今年仍會上升15-20%。老行尊看錯市不奇怪,畢竟影響市場的因素眾多,資金流動快流量也大,要把握每一次變動的確不容易。可是,施先生今次的問題不是看市,而是連為甚麼錯也不清楚,連樓價為何會再升也不明所以,只是見樓市當旺而預計樓價再升,跟到澳門賭大細賭已沒有分別。像這樣連樓市專家都看不通的升市怎不是泡沫的清楚印記?

業餘炒家洶湧入市

香港樓市出現泡沫還有另一個可說是街頭智慧的訊號,那就是連一些業餘炒家包括是演藝界人士也洶湧入市的時候。上一回九七年樓市狂潮時,不少人合組炒樓團四處掃貨買樓,希望短炒獲利,有的買入價格相對較低的天水圍嘉湖山莊單位,有的則掃入中半山豪宅以大博大,其中還包括一些知名演藝圈中人。就在他們入市後不久,樓價就見頂回落出現大逆轉,不少業餘炒家包括演藝圈中人因此需要壯士斷臂,有的欠下巨額債務及被迫申請破產。近幾個月新一浪樓市狂潮,又見到不少業餘炒家包括演藝圈中人入市掃貨,有的還投訴開售單位被某些人掃光買不到。像這種不管風險以為買樓必賺的心理怎不是泡沫的先兆呢?

香港樓市毫無疑問處於泡沫狀態,它的規模更是前所未見。而資產泡沫只有一個下場,那就是爆破;日本、美國、英國都如是,從沒有例外,香港也不可能例外。難測的是何時爆破,是當聯儲局加息四次、五次、六次以後?是當新增供應大量進入市場之時?是當內地經濟出現大震盪之際?這個答案不容易事前知道。能確定的是今次樓市泡沫一旦爆破,所蒸發的財富將是天文數字,引來的經濟打擊將是災難性的,比九七、九八年的樓市泡沫爆破嚴重得多!

盧峯

香港  蘋果日報


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