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2017年3月31日 星期五

林鄭的房策 能否對應時代?

林芷筠

林鄭月娥在2月底提名期完結前推出全面政綱,但當時已手握570多張提名票準備交表。她的土地及房屋政綱,旨在「重建置業階梯」大方向下,推出「港人首置上車盤」、容許未補地價居屋出租,並傾向增加居屋及「綠置居」多於公屋,以增加流轉。聽來該受主流受落,但「置業階梯論」政府已早在1980年代推行,到今天「有樓族」與「無樓族」累積財富的機會差距龐大,新一代工種零碎化漸成趨勢,置業階梯之路是否能對應時代?



置業階梯論的盲點

在香港缺乏對租客保障的制度下,置業相對於租樓會較穩定,但除了要先儲到大筆首期,還要綑綁一定比例的收入供樓。雖然另外兩名候選人未明言「置業階梯」,但也對中產置業有少許落墨。林鄭與胡國興同提「港人首置」,但後者加以限制不能出租;而曾俊華亦提「夾屋」。「港人首置」,多個選擇不失為可行方向,但若依仗「置業階梯論」邏輯,當這群「上了車」的業主十年八年後有能力再置業,他們將成為既得利益者,資產可藉樓換樓累積,或擁多層樓收租,又或再劏細房出租。那繼續談增加土地供應建屋、什麼多管齊下,也無法說服公眾新建房屋用得其所。再者,若首置屋不過是另類資助房屋,以市價打折扣,入場費也難以負擔。

因此重點還是處理私樓市場。然而,梁振英選舉時承諾的「港人港地」,只在啟德兩幅地皮實行相關條款,最荒謬的是到該發展商賣樓時,說只限定售給港人,沒有限價。這幾年間各項「辣招」,雖是針對非首置者及非本地買家,但只針對交易時徵稅,非為釋放二手房屋資源。更極端是最近竟有首置買家連購15個啟德新盤單位,完全節省「辣稅」。「辣招」只能觸發新的避稅招數,對減低投資需求、對用家需求的影響成疑。

處理私樓市場的出路

要置業階梯行得合理,首先還是讓屋用得其所。出路一是創造完全與投資市場切割的用家市場,另一是有制度為擁有多個物業增加成本,同時為釋放閒置物業帶來誘因。

新增的純用家市場,可以是政府免補地價或優惠地價批出地皮,參與者自行承擔約百多萬元建築成本,業權以合作社形式持有或居民與政府共同擁有。這與現有居屋的分別是,這類房屋不能透過補價流入私人市場,於是外面樓價升跌也與之無關,居民日後「離場」也只能將居住權賣回給合作社或政府。這點需要政策配合,要政府願意批出地皮作試點,及有相關按揭計劃配合。

另一種是參考港大學者程騰歡的建議(註),批出只限「港人一人一屋」的地皮,若買家是沒有擁有其他住宅單位的港人就不用繳付昂貴差餉。這有別於「辣招」,是因為「辣招」只就交易之時徵稅,但差餉要持續繳交,若差餉價格能抵消租金收入,則單位不論放租或空置,業主也要負擔高昂成本。細節執行可再研究,但目標還是限制投資意欲的房屋類型。

改善基層住屋的短期出路

若堅持要行「重建置業階梯」、「促進房屋流轉」,不是不能帶來短期效果,但最起碼應減低造就公營房屋日後變成炒賣商品的機會。例如,增建「綠置居」吸引有能力的公屋租戶購買,以騰出單位予輪候家庭,理論上可接受的,但前提還是限制「綠置居」只可流轉給合資格購買者。容許日後經補地價出售,也只是叫人延續「買樓致富」的舊路。而且,若是整體公營房屋供應量不變下增加居屋及「綠置居」而減少公屋發展,恐怕對縮減公屋輪候年期幫助不大。

對於水深火熱的基層,除了加快興建公屋,亦可考慮興建臨時房屋的出路,如改建閒置校舍作臨時房屋,及善用細小地塊建「易建易拆」房屋。胡國興提出以上政綱正是完全吸納民間意見。只要政府能結合跨部門及相關專業界別的合作,就合適材料、消防要求、基建配套安排、營運管理等制訂指引,應可盡快實踐,並能善用閒置資源。

註:程騰歡,〈一人一屋 港人住港〉,《明報》觀點版2017年3月20日

作者是本土研究社成員

香港  明報


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