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2017年4月13日 星期四

中國房市炒作無關資產配置



易憲容 青島大學經濟學院教授

從一五年下半年開始,內地掀起一波房地產瘋狂炒作潮,由深圳蔓延到北京上海等一線城市及南京合肥等二線城市。即使從去年九三○政策起,全國許多城市出台房地產調整政策,但炒作潮並沒有因為調控政策出台而收斂,反而從今年開始向三四線城市蔓延。

國務院四月一日宣布設立雄安新區,令名不見經傳、發展落後的小縣城房價立即暴漲,有一個樓盤房價當晚報出每平米3萬元的價格,創下有史以來漲幅最大、漲速最快的世界紀錄。

四月二日當地政府立即出台了強力禁止炒房令,宣布立即停止一切住房銷售交易、凍結所有房地產交易過戶、在建的房子一律停工、二手仲介全部停業,同時在村口設關卡禁止建材入村等。可以說,雄安新區的橫空出世引發該地區的房地產市場爆炒,創了歷史記錄。同樣雄安地區完全禁建、禁買賣、禁交易的措施,也把房地產調控政策推到最極致。

政府的房地產市場調控政策越是要遏制房價上漲,房價越飛快上漲,房地產市場泡沫越吹越大。有人說,原因是央行發行貨幣過多所致。但實際上,市場流動性快速增長,是因央行寬鬆貨幣政策下,居民過度負債。過去兩年內地銀行體系新增貸款高達40%,居民債務佔GDP比重暴增到去年底的40.5%。也就是說,居民爆炒住房,並非是其資產配置到房地產,而是許多居民過度使用銀行槓桿。

也有人認為,房價上漲是因住房供不應求。住房需求如果是投資需求,在融資成本低、貸款容易獲得、融資槓桿高,及投資者預期房價上漲的情況下,住房投資需求可無限大,生產最多的住房、增加最大的供給都是無法滿足這種需求的。居民湧入房地產市場,與其資產配置無關,而是每人都希望一夜暴富。

也有人認為中國人的投資就是看重房子,其實核心的問題是近來各地方的房地產市場調控政策從來就沒有回到「房子是住的,不是用來炒的」這個基本定位上。各地方政府出台的房地產調控政策,多以表示這些房地產調控政策既要不能讓房價再瘋狂上漲,要穩定房價,也不能讓房價大起大落,並實行所謂的房地產市場調控的「因城施策」。

房地產調控政策明確向市場發出的信號是:一、去年房價瘋狂上漲的城市,出台調控政策的目的是控制房價不能再上漲,也要控制房價不下跌;二、去年房價沒有瘋狂上漲的城市,在當地房價沒有步入瘋狂上漲前,當地政府不會進行調控,亦即政府默許這些城市的房價上漲;三、調控目標是不能讓房價快速下跌,所以政策根本就用不上最簡單有效的經濟槓桿來遏制房地產泡沫,而只是虛張聲勢地用行政工具。

總之,在當前的這種房地產市場調控目標下,要對當前中國房地產市場重新定位,即回到「房子是用來住,不是用來炒」的基點上,根本不可能。如果內地居民明白調控的意圖,他們豈能不千方百計地湧入房地產市場?內地房地產市場瘋狂炒作怎會停止?內地許多地方的房價豈能不瘋狂上漲?這些都與居民資產如何配置無關,有關的是地方政府給市場的預期是房價不會下跌。

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