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2017年4月13日 星期四

該對亢奮樓市多潑點冷水

運房局局長張炳良先生說,政府一直有注意一契多伙的情況,並不是在看到傳媒報道後才後知後覺。他強調,以往類似的成交比例較低,只佔整體樓市成交3.5%左右,所以一直沒有出手。自去年底開始一契多伙合約明顯上升,到到現時佔4.7%以上,政府便立即出手遏止,所以不能說後知後覺。

堵一契多伙後知後覺



張先生以及政府當然不想讓人覺得反應遲緩,故特意花了不少唇舌解釋。但其實早在農曆年過後樓市升溫的時候,一契多伙已蔚然成風,不少新樓盤開始有一、兩成的交易是以一契多伙進行。到近兩、三個星期,個別新樓盤的成交中更出現多達四成屬於一契多伙的畸形現象,政府直到此時此刻才決定出手堵塞這個政策及稅收上的漏洞,不是後知後覺又是甚麼呢!難道要推許政府有先見之明!

其實,政府在樓市調控方面一直都有後知後覺的情況,這除了因為官員決心不足,官僚處事僵化沒彈性外,樓市的重大商業利益也令不少人努力發掘規管漏洞以圖利。

應該看到,本地樓市是個交易量數千億元計的「肥肉」,從發展商到建築商到銀行到地產代理到律師到裝修都希望分一杯羹,再加上近年冒起的專業炒樓團要獲取最大利潤包括避稅所得的好處,各方面自然努力尋找規管上、政策上、法律上的漏洞或灰色地帶,再尋隙而進,避過監管,把成本轉嫁到一般小業主身上。以一契多伙大手掃入樓宇正是看準樓市辣招的盲點出手合法避稅,再把高額印花稅變成炒家的利潤。這種道高一尺魔高一丈的困局實在不易克服,政策難免被市場牽着鼻子走,政府惟有在問題出現後盡快糾正,減低傷害及扭曲。

今次推出打擊一契多伙的措施算是亡羊補牢。不過,業界的即時反應是沒有多少作用,他們認為,措施無法遏抑樓市升勢,樓價也不會應聲下跌。從當前市場狂熱情況來看,政府只是在既有辣招上小修小補,堵塞漏洞打擊避稅當然不大可能即時令樓價應聲下跌。但新政策至少可以扭轉一手樓買賣的畸形狀態,不會出現剛推出就有四、五成單位被少數炒家壟斷,而一般置業者則只能爭購餘下單位的困局;從而令市場回復到較公平的狀態,減少受炒樓集團的操控。

此外,新措施也可以冷卻當前市場的panic buying情緒,讓買家入市前有更充裕的時間考慮決定。試想想當新樓盤開售就被一契多伙炒家掃走大量盤源時,置業者怕錯過機會便會急於入市,甚至付出不合理的交易價及成本也在所不惜。事實上正正是這樣的情緒為樓市添柴加火,令市況從熾熱走向狂熱。現在政府堵塞了辣招的漏洞,令樓市減少被炒家集團扭曲的機會,買家則可有較多時間空間考慮購買的決定,無形中為當前過熱市況灑一點冷水,減低沖昏頭腦的情況。

樓市脫軌成最大風險

另一方面,一契多伙做法本身鑽了印花稅的空子,把原本屬於庫房的稅務變成炒家的利潤,對一般置業者及納稅人都不公平,也令庫房平白損失數以十億甚至百億元的收益,及早堵塞漏洞還其他買家一個公道及增加庫房收入是應有之義。

當然,在超低利率仍未過去,樓價長升長有的神話未爆破以前,單靠目前的辣招又或堵塞一契多伙的漏洞不足以抑壓飛升的樓價,頂多可以延緩一下升勢。但不能因此認為政府再出招沒有意義或沒需要。正如我們較早前指出,脫軌飛升的樓市已成香港面對的最大經濟、社會風險,任何有助減低風險的措施都得考慮,任何可以減少市場非理性亢奮的做法都應該引入。政府若對瘋狂樓市袖手旁觀不但不負責任,更會令炒家更肆無忌憚扭曲市場,讓樓市泡沫膨脹得更快更大,埋下更大的計時炸彈。

還是那一句。普天之下沒有不爆破的資產泡沫,股市如是,樓市如是;英、美、日樓市如是,香港樓市也如是。只剩下兩個多月任期的政府固然不能撒手不管,七月上任的新特首及政府更要做好對抗樓市泡沫的準備。

盧峯

香港  蘋果日報

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